Evita riesgos en los modelos de “contrato de arras” en la compraventa de inmuebles en Cataluña
Este artículo reflexiona sobre algunos de los riesgos de utilizar “un modelo de contrato” en las compraventas de un inmueble radicado en Catalunya, y, pretende identificar algunos de los errores más comunes que se repiten habitualmente, que puede ser de interés tanto para agencias inmobiliarias que utilizan modelos de contrato, como para particulares que quieren comprar o vender un inmueble.
1) Elimina los artículos del Código Civil en una compraventa de inmuebles radicados en Catalunya.
Si estás en un proceso de compra o de venta de una vivienda en Catalunya y el modelo de contrato que estás leyendo o utilizando contiene referencias a artículos del Código Civil y/o emplea conceptos como “vicios ocultos y evicción” -por poner algunos-, es importante que sepas que estos conceptos obedecen a una regulación que con carácter general ya no se aplican a las compraventas de inmuebles en Catalunya.
En Catalunya disponemos de una regulación propia, el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya (CCCat) que es derecho común y se aplica de forma preferente, salvo en algunas excepciones. El Código Civil (CC) ha quedado relegado a una aplicación supletoria y, muy residual me atrevo a afirmar, debido a que la regulación del CCCat no tiene nada que ver con la regulación del CC. Dicho de forma sencilla; son dos regulaciones que se inspiran en sistemas diferentes, y contienen conceptos y soluciones diferentes a los problemas que se pueden presentar en una compraventa.
No se trata sólo de una cuestión estética -que tampoco hay que descuidar-, sino que tiene su importancia y conviene saber qué efectos y consecuencias van a resultar de aplicación al contrato que quieres suscribir. Por poner un ejemplo, la regulación catalana ha eliminado el régimen de saneamiento del CC. Frente al concepto de defectos o vicios ocultos del CC, el CCCat utiliza el concepto de falta de conformidad que va más allá e incluye el cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente, que conviene tener muy presente en el momento de la redacción de contrato porque se acudirá a ellos cuando surja la controversia respecto del bien inmueble.
Los parámetros para determinar el incumplimiento de un contrato de compraventa en el CCCat son diferentes – la falta o no de conformidad-, y las consecuencias son igualmente diferentes – los denominados remedios-, de forma que la introducción de conceptos del CC en el contrato de compraventa lo único que puede aportar es confusión respecto de cuál ha sido la voluntad de las partes y los efectos que deben aplicarse. En definitiva, no se trata de eliminar sin más los artículos y conceptos del CC sino de confeccionar un modelo de contrato de compraventa adaptándolo a la vigente regulación del CCCat.
2) Asegúrate de regular el pacto de arras que se ajuste a tus intereses.
La confusión existente en cuanto al pacto de arras es muy frecuente en los modelos de contrato que circulan, que puede comportar dolores de cabeza y, sobre todo, de bolsillo. Para tener el control de la situación debes conocer al menos el tipo de pactos de arras que existen y elegir cuál se ajusta mejor a tus intereses. En este sentido, hay dos tipos de pacto de arras que suelen utilizarse habitualmente sin que la gente sea consciente; el pacto de arras penitencial y, el pacto de arras penal. La práctica del día a día demuestra que sigue existiendo confusión entre ambos, sin que se conozcan realmente sus diferencias y efectos. El problema suele darse con ese porcentaje de contratos que anuncia y titula un pacto de arras penitencial, pero en realidad regula un pacto de arras penal.
3) ¿Estás seguro de que tu modelo de contrato regula un pacto de arras penitencial o en realidad es un pacto de arras penal?
El pacto de arras penitenciales regula la facultad unilateral para desistir del contrato, es decir, es un derecho unilateral para apartarse del contrato, con la consecuencia para el comprador de perder las arras entregadas, o de devolverlas duplicadas si quien lo ejercita el vendedor. Si en el contenido del pacto de arras penitenciales no se identifica con claridad un derecho a desistir unilateral, es muy probable que no estés regulando un pacto de arras penitenciales y desconozcas los efectos que en realidad se pueden llegar a aplicar al contrato en caso de controversia.
Un primer consejo es que nunca te fíes del título del contrato o del pacto concreto de arras, porque esto no será determinante para calificar el tipo de pacto de arras como penitenciales. Tampoco lo será la inclusión del artículo 1454 del C.C., que es el que regulaba las arras penitenciales antes de la aprobación del CCCat. Si regulas un pacto de arras penitenciales, no utilices este artículo del CC -cuyo contenido ya es de por sí deficiente al utilizar el término rescisión en lugar de desistimiento-, y menciona el artículo 621-8.2 del CCCat. Pero no te quedes ahí y pacta de forma expresa y clara una facultad de desistir del contrato con la consecuencia de la pérdida de las arras o su devolución duplicada.
Circulan una multitud de modelos de contrato titulados como arras penitenciales con el referido artículo del C.C., que en realidad están regulando una consecuencia en caso de incumplimiento del contrato (por ejemplo, pactos de arras penitenciales que regulan que la falta de otorgamiento de la escritura por causa imputable a una de las partes comporta la pérdida de las arras o su devolución duplicada), que en realidad es un pacto de arras penales en el que las partes desconocen los efectos que están acordando. La jurisprudencia evidencia una multitud de supuestos de esta mala práctica en la denominación y configuración del pacto de arras, que generan incertidumbre y comportan consecuencias en muchos casos indeseada. Tener que acudir a los juzgados con este tipo de cláusulas confusas, añade un plus de inseguridad a la ya de por sí impredecible resolución de conflictos en sede judicial, que se prolongan durante años y con la probabilidad de sentencias que se revocan en instancias superiores.
Con el pacto de arras penales, por el contrario, se regula en el contrato la consecuencia en caso de incumplimiento imputable a alguna de las partes, que suele ser una penalización que coincide con las arras entregadas, perdiéndolas el comprador, o debiendo devolverlas duplicadas el vendedor. Esta suele ser la consecuencia más utilizada en las arras penales, y puedes identificarlas con la fijación de una sanción derivada del incumplimiento atribuible a una de las partes.
4) Los efectos del pacto de arras penitenciales son diferentes al pacto de arras penales.
A simple vista podrías considerar que los efectos previstos en el pacto de arras penitencial y el penal son los mismos al identificar la pérdida o devolución duplicada de las arras en ambos casos, pero la realidad es que son diferentes, y es importante conocerlas bien antes de firmar el contrato, porque en caso de que se produzca una controversia tu margen de maniobra será ya muy escaso. Como apunte para tener en cuenta, las arras penitenciales son las únicas que permiten apartarse del contrato de una forma clara sin necesidad de verse obligado a su cumplimiento, y en principio no cabe la posibilidad de moderar la consecuencia fijada en el contrato de pérdida o devolución duplicada de las arras. En palabras sencillas, se establece en el contrato la posiblidad de las partes de huir sin necesidad de ninguna justificación.
Si bien en el caso de las arras penales, lo que se está regulando es un castigo por el incumplimiento de alguna de las partes. Aquí la posibilidad de huir ya no está tan clara, y en función de cómo estén reguladas en el contrato, puede haber más consecuencias para la parte incumplidora además de tener que asumir la penalización pactada, como puede ser el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa a la parte incumplidora. La casuística es muy variada en función de si se han pactado unas arras penales con una finalidad sustitutiva del daño, punitiva o cumulativa, si bien esto requiere de un análisis más profundo, pero es un asunto que conviene analizar bien antes de firmar un contrato.
Conclusión
- Si estás ante un contrato de compraventa de un inmueble radicado en Catalunya, adapta su contenido a la normativa del CCCat, y elimina las referencias al CC.
- Con carácter general no incluyas artículos por que sí, salvo que tengas muy claro su contenido y efectos al caso concreto.
- Asegúrate qué el contrato regule el tipo de arras que más se ajuste a tus intereses en función de tu posición contractual.
- No confundas el tipo de pacto de arras que estás regulando en el contrato, o corres el riesgo de desconocer sus verdaderos efectos. Plantéate un escenario adversario y preguntate qué regula el contrato para estos supuestos.
- Evita las declaraciones de conocimiento sobre circunstancias del inmueble que en realidad desconoces y que no han sido concretamente negociadas. Si lo piensas bien, no tiene sentido que declares conocer y aceptar una situación concreta de la vivienda de la que ni te ha informado la otra parte, ni te has informado. La información sobre el bien inmueble relevante debe reflejarse en contrato.
- Si se ha encargado la gestión de venta del inmueble a una agencia inmobiliaria, hay que ser cuidadosos con la información que facilitada, porque la que se publique es vinculante.
La materia es suficientemente compleja, y el interés en juego es tan elevado que hay que huir de los modelos generales de contrato y contar con un buen asesoramiento que proteja tus intereses y permita conocer los efectos de los pactos.
Si quieres revisar tu modelo de contrato de compraventa o necesitas un asesoramiento personalizado, estás a tiempo de asesorarte y proteger tus intereres.