Guía práctica: Cómo actuar ante la financiación del comprador (Artículo 621-49 CCCat)
El Artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña otorga al comprador la posibilidad de desistir del contrato de compraventa si no consigue la financiación pactada. En este artículo, te explicamos cómo las agencias inmobiliarias pueden prevenir problemas legales y garantizar seguridad jurídica en las transacciones.
¿Qué establece el Artículo 621-49 del CCCat?
El artículo 621-49 del Código Civil de Catalunya establece una facultad legal del comprador de desistir del contrato de compraventa si el contrato prevé la financiación del precio de compra por parte de una entidad de crédito, para el caso que justifique en el plazo pactado la denegación de la financiación. En ese caso podrá desistir del contrato y recuperar las arras entregadas.
La redacción literal del citado artículo es la siguiente:
Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
La interpretación del primer requisito (la previsión de la financiación en el contrato) no es pacífica y en los próximos meses se dictará una sentencia por parte del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya – al menos hay un procedimiento que he tenido la oportunidad de participar que abordará este asunto- que fijará las reglas de interpretación respecto de si es o no un requisito que la previsión de financiación conste expresamente en el contrato de compraventa, o si puede ser suficiente una manifestación durante las negociaciones sin necesidad de posterior reflejo expreso en el contrato de compraventa.
Implicaciones del Artículo 621-49 y recomendaciones para las Agencias Inmobiliarias
Desde el punto de vista de las agencias inmobiliarias, mientras no se fije un criterio por parte del Tribunal, considero recomendable seguir las siguientes orientaciones:
1. Las Agencias deben estar atentas a las comunicaciones de los posibles compradores de que tienen intención de financiar el precio de la compra con una entidad de crédito. Todas las comunicaciones, y muy especialmente las que consten por escrito donde se manifieste esta intención por parte del comprador pueden comportar un futuro intento de aplicación del artículo 621-49 CCCat para desistir de la compraventa y recuperar las arras entregadas.
2. Ante cualquier comunicación del comprador sobre su voluntad de financiar y, sobre todo, de incluir la previsión de financiación hay que informar a la parte vendedora para que decida si está o no de acuerdo en su inclusión en el contrato, y deberá optarse por alguna de las opciones que os indico a continuación que deberá quedar reflejada en el contrato para mayor seguridad jurídica.
3. Si el vendedor es persona física, tiene libertad para rechazar esta inclusión de la facultad de desistir del comprador, pero en ese caso, mi consejo es que el contrato refleje expresamente el pacto de exclusión de la aplicación del artículo 621-49 CCCat.
4. Si el vendedor es una empresa y el comprador es una persona física que ha solicitado la inclusión de esta previsión (o simplemente ha comunicado su intención de financiar la compra al agente), mi consejo es que la empresa vendedora en ningún caso opte por una cláusula en el contrato que imponga la renuncia o exclusión de la aplicación del artículo 621-49 CCCat, porque es muy probable que en un procedimiento judicial acabe siendo una cláusula nula. Para estos supuestos, la empresa vendedora tiene tres opciones; 1) descartar a este comprador porque no cumple con sus condiciones, 2) darle un plazo al comprador para que gestione su financiación antes de suscribir el contrato de compraventa una vez haya obtenido la financiación, reflejándolo expresamente en el contrato, o 3) incluir una cláusula que recoja la previsión de financiación regulando los términos y condiciones de aplicación al caso concreto, pero sin que haya renuncia a los derechos que le otorga el artículo.
La casuística es muy amplia para reflejarla en esta publicación, pero hay que tener en cuenta que las agencias deben conocer la procedencia de los fondos del comprador con anterioridad a la suscripción del contrato privado de compraventa, por lo que es recomendable identificar cuando hay riesgo y adoptar medidas de diligencia que pueden evitar futuros conflictos judiciales entre el vendedor y comprador, en el que la agencia puede verse igualmente afectada.