Derecho de Desistimiento en Contratos Fuera del Establecimiento Mercantil: Claves para Agencias Inmobiliarias
La sentencia del Tribunal Supremo del 24 de marzo de 2021 recalca la importancia de respetar el derecho de desistimiento del consumidor en contratos fuera del establecimiento mercantil. Este fallo afecta directamente a las agencias inmobiliarias, que deben ajustar sus contratos a la normativa vigente para evitar pérdidas económicas importantes.
Recientemente el Tribunal Supremo (TS), en su Sentencia de fecha 24 de marzo de 2021, fijó las consecuencias legales de no reconocer el derecho de desistimiento al consumidor en un contrato celebrado fuera del establecimiento mercantil, aplicable a todas las empresas en general, y a las agencias inmobiliarias en particular.
El supuesto de hecho analizado por el TS consistía en la celebración de un contrato de intermediación para la venta de un inmueble en el domicilio de unos vendedores particulares. En la hoja de encargo, la agencia inmobiliaria no incluyó información alguna del derecho de desistimiento de los vendedores que la normativa de consumidores reconoce de forma específica para este tipo de contrataciones, y que es extrapolable a los contratos celebrados a distancia. La agencia inmobiliaria ejecutó totalmente el encargo, sin informar de este derecho de desistimiento, encontrando finalmente a unos compradores para la vivienda. En ese momento los vendedores ejercitaron el derecho de desistimiento, comunicando a la agencia inmobiliaria que habían decidido no vender la vivienda, procediendo la agencia a reclamar el pago de los honorarios por haber ejecutado el servicio totalmente.
El Tribunal Supremo (TS) considera que el ejercicio de este derecho de desistimiento es eficaz y no le es exigible el pago de los honorarios reclamados por la agencia. El TS recuerda en la Sentencia que en los contratos a distancia o fuera de establecimiento mercantil, el empresario debe informar previamente al consumidor de la existencia del derecho de desistimiento. Si no existe esta información previa, y el consumidor no presta el consentimiento expreso para el inicio del servicio reconociendo que es pleno conocedor de que con la ejecución del servicio perderá el derecho a desistir, este derecho se conserva incluso cuando el servicio por parte del empresario se ha ejecutado por completo, y el consumidor no asumirá ningún coste.
Considera el TS que de esta manera el legislador trata de evitar que el empresario burle este derecho de desistimiento del consumidor, llevando a cabo la ejecución del contrato sin haberle informado previamente de la existencia de este derecho a desistir y su régimen jurídico. El empresario no sólo debe informar previamente del derecho de desistimiento, sino de la posibilidad de que en caso de que ejercite el derecho de desistimiento en el plazo legalmente previsto, puede comportar unos gastos razonables.
El derecho legal de desistimiento en este tipo de contratos puede ejercitarse en un plazo de 14 días desde la celebración del contrato, siempre que el empresario haya informado previamente. Pero, si el empresario no ha informado previamente de la existencia de este derecho, este plazo se amplía considerablemente pasando a ser de 14 días desde la celebración del contrato más 12 meses por no haber cumplido el deber de información sobre el derecho de desistimiento. Durante este plazo, los consumidores tienen el derecho legal de desistir, tal y como finalmente reconoció el TS en la citada sentencia.
En definitiva, la agencia inmobiliaria no ha podido reclamar el pago de los honorarios a pesar de haber ejecutado totalmente el servicio, debido a un defecto en la confección de los contratos fuera de establecimiento mercantil celebrado con consumidores.
Este tipo de situaciones pueden tener un impacto económico importante, pero tienen una fácil solución, adaptando las condiciones generales de los contratos a distancia o fuera de establecimiento mercantil a la vigente normativa de consumidores. Un buen trabajo comercial en un momento tan competitivo como el actual se puede ir al traste si no se tienen correctamente confeccionados los documentos contractuales, y como recuerda el Tribunal Supremo puede conllevar la pérdida del derecho de cobrar los honorarios a pesar de haber ejecutado totalmente el servicio.
Esta sentencia nos recuerda la importancia de asesorarse, y el alto precio que supone no hacerlo.